年二回の分配金がもらえるリートについて
スターアジアリート（3468）より分配金の
お知らせが届きました。
次男のジュニアNISAで2口保有です。
2021年10月21日終了時点
平均取得価額：47,100円
現在値：58,400円
2口で合計+22,600円です。
次の分配金も今回ぐらいの金額が出れば、
利率も6%超えてきます。
タイミングの良い時に買えた
数少ない優良銘柄です。
リートの話題でスタートしたので、
今日は少しリートについて紹介したいと思います。
もしかしたら
株よりも不人気かもしれない、
でも個人的にはなかなか良いと思っている
リートについて書いていきたいと思います。
リートとは
REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」のことを指します。金融機関で販売されている一般的な投資信託の大半は、株式や債券などの有価証券を投資対象としていますが、REITは名前のとおり、不動産を投資対象としています。
株を買った場合は、それぞれの企業に投資をして、
企業が生み出した利益を配当金という形で
受け取っていると思います。
リートの場合は、投資の対象が
不動産だということですね。
いわゆる不動産投資というのは、
・アパートを買いました。
↓
・各部屋を住人に借りてもらう。
↓
・毎月家賃が入ってくる。
こういう仕組みだと思います。
リートも基本的に仕組みは同じなのですが、
不動産の所有者が複数居る、というイメージですね。
例えば都会のビルを一棟買って、
不動産投資を始めようとします。
しかし、ビル一棟を買うにはかなりの大金が必要です。
大きさや場所にもよりますが、
億の単位になることが多いと思います。
一個人が買えればいいですが
なかなか億の単位のお金を持っている人は少ないですよね。
そこで、不動産投資法人が間に入り、
投資家からお金を集めて、その資金でビルを買い
家賃収入を得たら投資家に分配金として
バックする。
リートの仕組みは端的に言うとこんな形です。
間に入る不動産投資法人が、
投資証券を発行して、市場に上場しているんですね。
これを我々投資家が、不動産投資信託として
購入しているわけです。
リートのメリット
1.株や債権にくらべて利率が高い
最初にこのメリットを記載してますが、
直近ではリートの投資口価格が上昇しており、
かなり株に近づいてきたな～という印象もあります。
おおよそ日本国内（東証一部）の株式の配当利率は
平均すると2%前後と言われています。
かたや、J-REIT全体の平均利回りは、
3.46%(2021年5月21日時点)
株より少しいいかな～ぐらいの利回りに
今はなってきていますね。
リートは、利益が出たらその90%以上を
分配金にすることで、基本的に法人税が
かからないルールになっています。
そのため、不動産投資法人は得られた利益のほとんどを
分配金に回すわけです。
この仕組みの元、リートが登場した当時は
利回り5%を超える銘柄がいくつもありました。
この状況に買う側が気付いたのかどうかわかりませんが、
最近ではリートが多く買われ、
投資口価格の上昇とともに
利回りが低下している状況になってきています。
2.個人では所有が難しい不動産に少額から投資できる
証券市場に上場されているリートは
株のように売買が簡単に出来ます。
ビルや商業施設など個人では所有する
事が難しい不動産に投資出来ます。
一例をあげると、
3292イオンリートです。
かの有名なイオンがスポンサーになっている
リートです。
物件もイオンモールがほとんどです。
イオンモールの土地と建物なんて
個人で所有しようと思ってもなかなか出来ないですよね。
モール内には多種多様な店舗が入っていて、
いわゆる家賃収入は相当な額になると思います。
これを分配金として、投資口数の分受け取ることが出来るんですね。
不動産投資はちょっと、
とためらっていた人も買いやすいのではないでしょうか。
3.いつでも売買できる
リートは証券市場に上場されているので
買いたい時に買え、売りたい時に売れます。
株を買う時と同じように、証券口座で
好きな銘柄、もしくはリートのETFを検索し、
購入の手続きをすればOKです。
売る時も株と同様ですね。
実際の不動産の売買と比べると段違いに簡単ですね。
リートのデメリット
1.元本保証されていない
投資商品全般に言えることですが、
リートももちろん元本保証はされていません。
すなわち、10万円で買ったら
一週間後に8万円になっちゃった、
という可能性があります。
2.景気変動の影響により、分配金が減る可能性がある
不動産からの収益が落ちれば、当然分配金も減ることになります。
コロナショックの後の決算では、軒並み
分配金が減りました。
3.地震や津波などにより物件が損壊する可能性がある
不動産を投資対象にしているので、
受ける可能性があります。
地震で建物に入れなくなってしまえば
復旧のための費用が必要だったりし、
収益が落ちます。
よって分配金に影響が出てくるわけです。
リートの種類(セクター)
リートは、大きく分類すると
6つの種類に分けることが出来ます。
1.住宅リート
居住用のマンションに投資するリートです。
景気の影響を受けにくいセクターです。
サムティレジデンシャルリートなどが
これに該当します。
2.オフィスリート
オフィスビルに投資するリートです。
住宅とは違い景気の影響を受けやすいです。
運営しているビルから大企業が引っ越す、
なんてことも影響を及ぼす要因になります。
3.ホテルリート
ホテルに投資するリートです。
こちらも景気の影響を受けやすいです。
コロナ禍ではこのセクターがかなり影響を受けました。
大江戸温泉リートなどが代表的です。
4.商業施設リート
イオンなどのショッピングセンター
に投資するリートです。
市場からの評価がかんばしくなく
割安の状態であったりします。
5.物流リート
倉庫などの物流施設に投資するリートです。
ネット通販が伸びていることもあり、
収益性の高いリートが多い印象です。
賃料、稼働率が安定しています。
6.ヘルスケアリート
高齢者向けの介護施設やシニア住宅に投資するリートです。
最近出てきたリートでまだ歴史が浅いです。
今後に期待ですね。
ヘルスケア＆メディカルリートなどがこれに当たります。
様々な投資対象があり、これらのセクターの複数に投資をする
複合型リートや、すべてのセクターの物件を保有する
総合型リートもあります。
どのセクターが今後伸びそうか、など
自分なりに先を読んで購入銘柄を考えるのも楽しそうですね。
リートの買い方
リートは株式市場で売買ができます。
大きく分けると
個別銘柄を買うか、リートETFを買うか、の選択になります。
・個別銘柄
現在日本のリート市場には62の銘柄が上場されています。
好きな銘柄を選んで、自分のタイミングで購入することができます。
個別銘柄への投資は、一般的に分配金利回りは高くできる可能性が高いですが、
反面、銘柄選びに失敗してしまうと、投資口価格が下落し、
分配金以上の損をすることも考えられます。
・リートETF
どの銘柄を選べばいいかわからない、
そんな時にはETFが便利です。
例えば
1343 NEXT FUNS東証REIT指数連動型上場投信
この銘柄を買えば、上場しているリート銘柄すべてに投資したことと同じになります。
ETFなら、特定のセクターの収益が悪くなっても
リスク分散されていますので安心感はありますね。
今日はリートについて書いてみました。
株式以上に利率は良いかなと個人的には思いますが
もちろん元本割れのリスクは存在します。
投資はあくまで自己責任ですね。
良い投資ライフを！！
